今年以来,楼市调控政策持续深化,限购、限贷的双重控制下,许多投资客已被挤压出了住宅市场,城市综合体逐渐成为烟台地产开发模式的潮流,伴随而来的自然是越来越多的CBD崛起,大体量、全时态、业态齐全、功能完善……但对烟台这样的一个发展相对滞后的三线城市来说,商业面积并不是繁荣,更像是一种畸形的追多求大。

烟台的商业地产的发展,在几年以前就有过大的开发商曾经涉足。深圳的铜锣湾集团创造了中国摩尔“三个第一”的历史性记录,并将摩尔带到了中国,并使摩尔深刻地影响着人们的生活,因此后来就有了“铜锣湾模式”。早在2005年,“铜锣湾模式”就来到烟台,分享烟台这块大蛋糕。但是后来以失败而告终。

烟台的商业地产何以发展不起来,究竟如何才能真正繁荣起来?为此,记者采访了联创地产董事长刘光辉先生。

商业上 烟台是个被误解的城市

联创地产董事长刘光辉告诉记者,很多大的商业地产开发商在选择一个城市之前,首先看的是这个城市的GDP。来烟台投资的开发商也是如此。烟台的GPD一直以来都比较高,在山东省排名也是位列前几位。因此很多大的开发商尤其是商业地产的开发商,以为烟台是一个商业发展潜力很大的城市,纷纷来烟台投资。

短短几年的时间,烟台商业综合体风起云涌:早期没落的“铜锣湾模式”、 世茂海湾1号、阳光100城市广场以及刚刚开始营业的银座等纷纷亮相港城。但是发展到今天,这些商业模式逐渐衰落。

刘光辉告诉记者,烟台的GDP虽然总体来说位列全省前几名,但是烟台县级市分担了很大一部份的GDP,龙口、蓬莱、莱阳等这些县级市GDP的贡献也不可小觑。因此只是单方面来看烟台的GDP总值,依此决定是否在烟台市区投资商业地产是对烟台错误的估量。

宜居烟台应转变为乐居烟台

“烟台商业地产一直以来的经营模式是以商铺为主,把大部分的商铺销售出去,把经营权分散到个人手里。在后期的经营过程中,开发商不能也没有意识把全部的商铺集中规划。”刘光辉说。

与住宅开发不同,商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面:一个是与住宅楼盘相同的必备的内容,宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等;第二个是长上方面的调研内容,包括厂商、批发商、分销商,零售商,根据项目的大小,这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商;第三个方面是关联产业的调查内容,包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划;第四个是服务运营机构的调研,包括会展、物流、信息和咨询等等。

很多的开发商把经营住宅的方法拿到经营商铺上去,因此很难发展起来。布局过早、市场定位不清晰及同质化竞争等问题,不仅仅直接导致区域内商业地产供应量偏大的问题,而且在未来面临更多的是长时间的培育及项目的经营问题。

一个成功的商业地产的入驻,必将会带动商业地产周边的配套,带动周边的经济的发展。烟台当下的商业地产,并没有形成一个新的商圈,周边的配套并不完善,周围的娱乐、餐饮等还远远不能满足消费的需求。“让烟台从宜居真正能够转变为乐居,才是一个商业地产的成功之处。”刘光辉说。

未来中国商业格局,必将是巨头云集,给各个企业定位。随着一二线城市的商业地产日趋饱和,三线城市商业地产大发展正是大势所趋。银行对商业地产资金放松等,为二、三线城市的商业地产市场发展铺平了道路。在此大背景下,烟台的商业地产的快速发展也是必然的趋势。

1
分享到关闭

分享按钮不再出现?

确定取消