十八届三中全会后发布的《决定》涉及六大方面、15个领域的改革,确实是一份新时期全面深化改革的纲领性文件。尽管直接针对房地产的仅有几处,但《决定》对于土地、金融、财税等多项改革都与房地产行业紧密相关。不少内容也是对社会各界关心的房地产业发展“长效机制”的回应。我们相信,随着《决定》内容的逐步落实,我国的房地产业将不断朝着平稳健康的方向发展。

2010年以来的调控政策,如差别化的信贷税收政策、双向调控的思路(既增加保障性住房和支持自住性购房,又抑制投机性购房)在方向上是正确的。至于一些城市在一定时期内采取的限购政策和少数城市在审批商品房预售环节采取的限价措施,也是在市场化调控政策未出台前的阶段性措施。而且,以抑制投机投资为导向的限购政策在一些地方是利大于弊的。为此,腾讯房产烟台站采访了烟台世联怡高地产有限公司副总经理史震先生。

今年调控未见松动,而国五条,以房养老,房产税等政策也一直在闹得沸沸扬扬,十八届三中全会已经结束,您认为是否会有更严厉的调控政策出台?

十八届三中全会之前,关于建立房地产市场健康发展的长效机制、小产权房等一系列问题,讨论很激烈。公报发布后,与预期不同的是,针对“房产税”、“调控长效机制”等有关房地产调控的具体内容却并未提及。作为宏观的纲领性公报,虽未涉及到房地产这样的具体行业,但公报中却多次涉及一个词,就是“市场化”,表示市场将在资源配置中起决定性作用,同时会更好地发挥政府作用,给未来的房地产市场发展定下整体调性,房地产市场化改革的大方向是可以确定的。

楼市是与宏观经济是紧密关系的,当然,也脱离不了政策的指导和影响。目前十八届三中全会后,关于房地产政策的大方向已明晰,后续会逐渐地深化和精准,这个调整将是一个循序渐进式的过程,并非一蹴而就。而且调控最终的目的也是为了房地产市场能保持一个平稳、健康发展的态势。

今年的“金九银十”较往年相比有何不同?金九银十之后房价会否一直延续稳中有升的态势?

一、分析市场数据。全国宏观数据看,根据《2013年10月百城价格指数报告》显示2013年10月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米,环比9月上涨1.24%。这是自2012年6月以来连续第17个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.17个百分点。从烟台房地产数据上看,《2013年10月百城价格指数报告》中显示,今年10月份烟台新建住宅均价环比上涨0.06%。相比2012年,烟台六区成交量和成交均价同比都有所上涨。从以上全国和烟台楼市的数据看,大体走势是房地产成交的量价齐升,今年的金九银十更是出现了一个小高潮。主要原因我认为有:房地产市场整体回暖,政策的调控效应相对减弱,被压制的刚性需求释放,市场住宅供应量增多等。

二、分析市场结构。从今年“金九银十”烟台房地产成交的产品结构上看,烟台住宅市场的成交结构目前以刚需为主导,近期这种市场结构将持续;同时因为刚需市场的需求量较大,这就决定着烟台房地产市场还存在着增长的潜力。市场存在需求,同时由于土地价格的不断上涨、劳动力成本和原材料成本的提升,会使烟台房价保持一个稳步提升的态势。

从市场数据和市场结构分析,我们都可以看出,长远来看,烟台的房价会保持一个稳中有升的态势。

金九银十结束后,烟台楼市又将会有什么样的变化呢?从今年整体的房地产市场环境来看,您对后市有什么看法?

进入11、12月份,烟台房地产销售渐入平稳期,供需较“金九银十”转淡,很多项目放缓推盘节奏、减少推盘数量,以去化项目存量为主。近期,银行对房地产市场风险的管控也更加严格,房贷利率优惠正在逐步减少。年底,烟台楼市正进入一个调整和平稳期,但从今年烟台成交的数据分析,我认为长期来讲,一、烟台房价会稳步增长,但不会出现过快的涨幅;二、十八届三中全会结束之后,对于房地产政策走向的信号,房地产企业也积极做出预判,高周转率成为普遍共识。在此大背景下,以刚需为主导的房产市场日益突显,随着刚需购房者买房意愿的逐步加强,从产品结构上讲,针对刚需群体的多样化产品仍将是市场成交的主力。

目前,地区之间的房地产市场差异性很大。如何因地制宜落实《决定》也是应当考虑的问题。三中全会指出,宏观调控的主要任务是保持总量平衡,防范区域性、系统性风险,稳定市场预期。在房地产领域,中央政府应该引导地方政府根据各自的城镇化进程、产业发展和百姓的住房状况,制定住房发展规划,保障土地供应,保持总量平衡。同时,不光要考虑新建住房,还要规范发展二手房市场和租赁市场,通过租售和保障等渠道解决好百姓的住有所居问题。

 

(责编:谭文龙)

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