住宅市场持续调控下,各路资本加快商业土地购地步伐,扎堆涌入商办市场,尤其是进入中国内地商业地产。一线城市的商业发展已经是风生水起,二三线城市的商业地产价值仍待挖掘,笔者也不否认,二三线城市的商业地产的确存在发展机会,尤其是在城市核心地段及新兴商圈区域,商业地产面临着新的发展机会。

当前烟台的商业项目处于怎样的状态,有哪些弊端呢?为此,腾讯房产烟台站的记者专访了房地产界的专家王豪杰先生。

烟台商业地产出售为主 自持较少

商业地产就是非居住而是可经营、持续产生租金收益的房地产,广义来讲小公寓、办公室、厂房、商铺甚至有些不去住的别墅(因升值带来的总价持续上升)都是商业地产。烟台商业项目从最早南大街购物城、中心广场到现在的阳光一百、世茂百货以及银座,再到即将建成的万达广场,虽然项目很多,但似乎没有发展起来。

因为商业地产和持续涨价的住宅地产是两回事,两者的价值构成完全不同,虽然看上去都是房子。商业地产不论种类,价值产生是因为持续的租金收益,持续产生甚至增加的收益都是因为经营获利,而经营获利要依靠租户的运营管理、物业本身的软硬件维护以及最关键的市场和政府的大势作用。

烟台当前已开发的商业项目,模式多数商铺全部或者有一大部分卖出,开发商手里只掌控小份额的商铺。如阳光一百,在开发以前,本身就是一个繁华的商圈,周边有很多红火的店面。但是建成以后的阳光一百,采用大部分商铺出售的方法,从而开发商能够掌控的商铺很少。从做好经营的角度考虑,对商业发展也是不利的,这也是造成了目前烟台商业地产没有发展起来的主要原因之一。

业内人士王豪杰告诉记者,一个商业地产做得成不成功,不是看它能不能销售出去,也不是要看招商好不好,关键是看它能不能持续的稳定运营。万达广场在全国最早的方式就是是出售,后来发现需要自持一些商铺。用心经营大部分的商铺,然后去带动小部分销售出去的商铺,这样才是保证一个商业地产长久发展的一个重要的原因。

业态重复 没有创新

目前,烟台的商业还是传统的百货店的模式,除了购物外,虽然现在增加了餐饮、影院,但总体上来说只是一种小范围的尝试变化,本质上仍是传统的经营模式。很多进驻的商业项目,之所以没有发展起来,也是受限于传统的百货店模式。

与此同时,烟台的外来人口较少,流动少,多数烟台人的消费习惯有一种心理依赖性,难以改变。在烟台当地人看来,逛商场还是要去振华。“没有特色别开店”,很多的商业项目没有给烟台的百姓一个足够的理由去消费。

打破传统模式 不断去创新

“很多开发商都误读了烟台,”王豪杰说,“烟台的消费市场没有想象的那么大。烟台很多的综合体都是一哄而上,而实际上烟台的商业地产缺少一个统一的规划,很多地产项目都不是在烟台的传统商圈之内,均需要建立新的一个商圈。同时商业需要扎堆,有一个集中性,这样消费者在去消费的时候可以有一个选择比较的余地。”

烟台的商业地产想要发展起来,就必须打破传统的商业模式,不断去创新,而不是千篇一律的不断复制。

近几年,随着万科、保利、龙湖、中粮、万达等大品牌房企的进驻,烟台的房地产开发迎来了历史上最大规模的集体开发,不仅仅是住宅类产品大量面市,商业地产项目也空前地繁荣起来。更为重要的是,这些大的品牌开发商的入驻,也给烟台的商业地产注入了新鲜血液。烟台的商业地产新的帷幕正在缓缓拉开。

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