2014年已经过半,烟台楼市仍旧持续低迷。犹豫、观望、看跌房价,似乎有一层阴影笼罩着烟台楼市。但是纵观全市的房地产市场,在逆境中依旧不乏向上发展者。相较于东部地区,中西部地区不断发展。究竟是什么造成东西部房地产市场的发展呢?就此,腾讯房产烟台站参与了由万科主办的烟台地产东西板块发展高峰论坛,寻求楼市的答案。

腾讯房产:“房地产”仍然是当今社会热词,虽然从年初到现在,房地产市场观望态势比较浓郁,看跌房价的人比重大升……各位对这样的胶着状态有什么看法,这种态势又会持续到什么时候?如何看待大家最关注的房价问题?

克尔瑞:综合政策、市场、客户三个层面来看,我们认为,短期内仍将处于博弈期,这种博弈不是绝对博弈,是相对博弈,所以周期我们认为不会太长,预计下半年市场量增价稳的局面。

周玉:从销售情况看,假日润园目前每月月均去化量跟去年相比,并没有大幅缩减。但是案场的自然顺访量就呈下滑趋势,需要我们营销动作要更有效、更创意、更快速,置业顾问的追访频率要更勤、对客户把握力、销售能力也要更高;

从客户情况看,犹豫观望、频繁对比竞品项目的情况较去年明显增多。虽然客户成交难度加大,顺访量也有所下降,但是客户整体需求量并没有大幅度下滑,甚至出现小幅上涨趋势(以假日为例,14年月均新访量相比13年同期增长10%)。随着优质项目的出现,随着优质楼盘的促销政策,很多客户开始接受现实,停止观望,快速出手。

杨宁:是的。淡市下,刚需群体反而比改善型客户要更加犹豫、谨慎。一般来讲,首置客群的置业需求是刚性的,受市场、价格等影响的波动相对于改善型需求是很有限的,但更容易受到舆论导向的影响,从而左右摇摆斟酌不定。

这部分购房者,一是要结合自身需求,二是要注意部分开发商的购房政策,防止后期出现置业纠纷。

那么,对于今年接下来的走势,更多其实是靠开发商自己,提升自己的能力。从这个角度出发,今年的市场环境不是简单地变差,而是回归理性;是退去浮躁、稳扎稳打,给这些真正做事的企业更大的成长空间,同时给购房者们筛选出更优质的产品和服务。

腾讯房产:我们发现,当楼市陷入低迷时,强势区域与弱势区域之间的差距就十分明显。五月虽然整体平淡,但是中西部的领先优势还是比较明显的。两个区域在淡季仍能保持较高的成交,各位有什么看法?

克尔瑞:老城区、产业结构清晰、配套完善、交通便利、居住人口基数大、这也决定了这些区域的竞争环境激烈,在售项目非常密集,同质化竞争十分激烈,但两个区域人口基数也相对较大,比如说开发区,工厂企业众多(如富士康、LG、大禹等),且大部分都是准备买房结婚的年轻人,购房需求强烈,所以,这些区域的客群量还是有保证的,只要价格合适,产品合理,我相信项目还是会受到客户的认同。

周玉:确实是这样,以芝罘区为例,它是烟台的主城区,同时也是老城区,很多板块的住房都是多年前修建的,社区整体规划、户型设计、物业服务等等都相对比较落后,没法完全满足现代人们日益增长的居住品质需求。同时,芝罘区也是一个迁入区,随着大型制造业企业的发展、大型综合商业体的面世,整个区域的人口活力、经济活力都将持续走强,自然房地产市场的发展也是非常稳健的。

杨宁:是的,福山区开发区也是如此。从我们万科六盘的到访量就可以直观看到,也就说明西部板块的客户购房需求还是非常大的。同样从市场情况来看,开发区目前是整个烟台人口迁入率最高的区域。尤其是潮水机场、青烟威荣城铁路等交通相继发展,各大企业持续入住,开发区将会是烟台最具经济活力、人口活力的区域之一,这个区域的房地产发展前景也是非常让人期待的。

腾讯房产:根据我们刚才探讨的现象可以发现,越是市场小年,这种品牌力强、地段佳、配套好的高品质项目,其抗风险能力就越高。以西部片区为例,万科、越秀、蜜橙(待确定)一直保持该片区销量前三甲的宝座,都是极具品牌力的优质项目,而万科假日风景|润园则一直蝉联该片区销冠;同观芝罘区,万科青年特区成绩冠销芝罘区。

克尔瑞:2009年,诸如万科为代表的全国一线品牌开发商布局烟台,引领了烟台的房地产市场进入了快速发展的阶段,客户在选择项目中由单一的“价格”决定向多方位、综合能力更强的项目转移,自身配套、开发商品牌、户型、物业都成为客户选择项目中非常重要的因素,而近几年热销的项目中,往往在这些方面都要领先于其它的竞争对手。

 

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