2016年5月16日 11期 作者:张媛媛

楼市冰火两重天:去库存在烟台奏效了吗?

近日,有数据显示,环一线周边城市和部分二线城市楼市“发烧”,部分城市房价4月份涨幅甚至超过一线城市的两倍。与此同时,三四线城市“去库存”却雷声大雨点小。中国楼市继续着冰火两重天,烫手的依旧火热,冷门的依然无人问津。“去库存”到底出了什么问题? …[详细]

 

一二线城市需要去库存吗?                               

 

一段时间以来,北上广深房价涨幅让人瞠目结舌,但是最新的数据显示,一线城市已经被挤出房价涨幅排名前十,后来居上的是环一线城市和部分二线城市。

数据来源:《2016年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,中国指数研究院数据来源:《2016年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,中国指数研究院

3月份的时候,为了给楼市降温,一线城市上海、深圳出台严控政策,使得一线城市成交量下降,购房者和闲散资金涌入到了第二梯队的城市当中。显而易见,广东惠州之所以排名第一,在于其消化了不少来自深圳购房者的买房需求。河北廊坊等地同理。而南京、苏州等一直都是很吸引购房者的热门二线城市。

与此同时,一二线城市库存明显锐减,地产分析师张大伟的数据表明,一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内。甚至有数据表明,合肥、南京、苏州的去化周期不足4个月,处于严重不足供不应求的状态。去库存周期越短,给购房者“看涨”的预期越强,比较来看,同样是二线城市,根据财新报道,哈尔滨、沈阳、常州,库存去化周期都超过16个月,这些城市明显对购房者缺少吸引力。对于热门城市,从来该担心的都不是库存,而是泡沫。

 

去库存一概而论,只能适得其反?                       

 

从去年开始“去库存”上升为政治任务,因为没能区别对待,政府背负着要把全国的房屋库存出清掉的任务目标,就会实施比较宽松的信贷政策。这就导致社会流动资金过剩,大量闲散资金流入楼市。如果要买房,最据吸引力的地方,当然是一线(包括环一线)和强二线城市,因为供求矛盾激烈,房价上涨空间大。然而,一二线城市房价上涨对去库存并无裨益,相反,正是借助“去库存”上升为政治任务的东风,催生了新一轮加杠杆下的房价上涨。

去库存不能一概而论,应区别对待去库存不能一概而论,应区别对待

总之,调控结果事与愿违,一二线城市的房子原本就不缺买家,在“去库存”政策的大背景下更为风光无限,但那些三四线城市真正要解决的“库存”却仍未得到解决。

 

楼市冰火两重天,烟台楼市年后小高峰后冷却?              

 

一线二线火热,在去库存的政策指引下,愈发高烧不退。烟台楼市在年后经历过一次小高潮后,火热的楼盘经过小幅价格提升以后,在5月份有所回落。局同策资讯数据显示,5月初烟台楼市环比下滑6.5%。

烟台楼市年后小高峰后5月首次降温烟台楼市年后小高峰后5月首次降温

金地格林世界区域总监表示,烟台楼市总体走向十大波浪的走势,价格不会有太大提升,追求总量的消化是开发商的最终目的!

学者傅建春等人基于国内652个设市城市的研究验证了这一点,小城市和大型城市相比,城市建成区扩张的速度明显高于城区人口的增长速度。

 

烟台去化周期重灾区高达45个月,未来出口在哪?          

 

据克尔瑞数据,截止至4月底烟台市商品房存量达1196万㎡,存销比45个月。福山区是烟台六区中风险相对较低的区域,牟平区是六区中风险最大的区域。洋房产品是各物业类型中风险度最低的产品,去化周期为25个月;烟台市商业库存250万㎡,在各类产品中风险最大。

烟台牟平楼市去化周期高达45个月烟台牟平楼市去化周期高达45个月

虽然市场在回暖,风险在缓解,但面对1196万㎡如此之高的库存量,对于这个每年人口增长率极低的三线城市烟台来说,去化仍较为吃力,传统的以价换量已不适应企业战略的需求,那么我们该如何去化库存?如何营销以后的产品?

克而瑞事业部总计里戴金鑫表示,去库存房产销售,就像一个永远打不开的表盘,你看着它一点点往前走,但是你不知道它的机理是什么,也不知道它下一秒走的快还是慢,这是我们今天尤其在烟台这样一个特殊的市场里面会遇到非常严重的问题。

结语

面对烟台高负荷的去化周期,宽松的政策能缓解的只是皮毛,依靠低收入的农民工作为去库存的主力军根本不现实!针对三四线城市切实出台实质性的购房政策才是出路。

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